In Purmerend en de Beemster is de woningmarkt duidelijk in beweging. Ontwikkelingen op het gebied van financiering, fiscaliteit en regelgeving hebben invloed op zowel kopers als verkopers. Zo zijn er wijzigingen doorgevoerd in de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), is de leencapaciteit veranderd en lijkt de woningmarkt zich geleidelijk te ontwikkelen richting meer evenwicht.
In deze blog lichten wij de belangrijkste veranderingen toe en maken we inzichtelijk wat deze ontwikkelingen concreet betekenen voor jouw woonplannen.
De markt verschuift: van oververhitting naar meer evenwicht
Waar de afgelopen jaren werden gekenmerkt door extreme krapte, snel stijgende prijzen en structureel overbieden, zien we momenteel een voorzichtige verschuiving naar meer balans. Woningen worden nog steeds goed verkocht, maar kopers krijgen weer iets meer ruimte om keuzes te maken. Dit betekent dat de juiste prijsstelling en presentatie voor verkopers belangrijker zijn dan ooit, terwijl kopers meer onderhandelingsmogelijkheden krijgen.
Voor Purmerend en de Beemster geldt dat de regio aantrekkelijk blijft voor doorstromers en gezinnen die de drukte van Amsterdam willen combineren met ruimte, bereikbaarheid en woonkwaliteit.
Benieuwd wat je huis waard is? Met onze woning waardecheck weet je binnen 2 minuten wat je huis waard is. Klik hier voor de check: https://mijnwaardecheck.nl/kocken
NHG-grenzen aangepast: meer zekerheid voor kopers
Een belangrijke verandering voor kopers is de aangepaste NHG-grens. De maximale aankoopprijs voor een woning met NHG is verhoogd, waardoor meer woningen in Purmerend en de Beemster binnen deze regeling vallen. NHG biedt extra zekerheid voor zowel koper als geldverstrekker en resulteert vaak in een lagere hypotheekrente.
Voor starters en jonge gezinnen kan dit nét het verschil maken tussen wel of niet kunnen kopen. Zeker in een markt waar rentepercentages hoger liggen dan enkele jaren geleden, is dit een belangrijke ontwikkeling.
Leencapaciteit: inkomen, rente en energielabel tellen zwaarder mee
De maximale leencapaciteit wordt tegenwoordig strenger getoetst. Hogere hypotheekrentes zorgen ervoor dat kopers minder kunnen lenen dan voorheen, zelfs bij gelijkblijvend inkomen. Tegelijkertijd speelt het energielabel van een woning een steeds grotere rol.
Koop je een energiezuinige woning, dan mag je vaak extra lenen. Dit stimuleert verduurzaming en maakt goed onderhouden en verduurzaamde woningen aantrekkelijker. Voor verkopers in Purmerend en de Beemster is investeren in isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp dan ook niet alleen duurzaam, maar vaak ook waardeverhogend.
Belastingtechnische wijzigingen: waar moet je rekening mee houden?
Ook fiscaal zijn er veranderingen die invloed hebben op de woningmarkt. Zo blijft de overdrachtsbelasting voor eigen woninggebruik voor kopers tot 35 jaar onder voorwaarden op 0%, maar gelden er strengere regels en prijsgrenzen. Voor beleggers is de overdrachtsbelasting aanzienlijk hoger gebleven, wat de positie van particuliere kopers heeft versterkt.
Daarnaast is de hypotheekrenteaftrek verder afgebouwd voor hogere inkomens, terwijl voor veel huiseigenaren de bijtelling in box 1 stabiel blijft. Dit alles maakt professioneel financieel advies belangrijker dan ooit.
Wat betekent dit voor verkopers?
Voor verkopers betekent de huidige markt dat een realistische vraagprijs cruciaal is. Woningen die te hoog worden ingezet, blijven langer te koop staan. Een goede voorbereiding, styling, professionele fotografie en een doordachte verkoopstrategie maken het verschil.
In Purmerend en de Beemster zien we dat woningen met een goede ligging, energiezuinig karakter en praktische indeling nog steeds veel interesse trekken. Kopers zijn kritischer geworden, maar kwaliteit wordt beloond.
Verkoopplannen? Doe de waardecheck! https://mijnwaardecheck.nl/kocken
Wat betekent dit voor kopers?
Kopers krijgen iets meer ademruimte. Er is vaker gelegenheid voor een bouwkundige keuring, financieringsvoorbehoud en soms zelfs onderhandeling over de prijs. Tegelijkertijd blijft snelheid belangrijk bij populaire woningen. Een goede voorbereiding, inzicht in je financiële mogelijkheden en begeleiding door een lokale makelaar zijn essentieel.
Marktontwikkelingen in cijfers – wat zien we terug in de praktijk?
Recente kwartaalcijfers laten zien dat de Nederlandse woningmarkt zich stabiliseert. In het vierde kwartaal van 2025 werden landelijk circa 59.900 woningen verkocht, een stijging van 8,7% ten opzichte van een jaar eerder. Daarmee ligt het aantal transacties weer duidelijk hoger dan in 2024, wat wijst op een herstellend vertrouwen onder kopers
De gemiddelde transactieprijs kwam uit op ongeveer € 491.000, wat neerkomt op een prijsstijging van circa 3,6% op jaarbasis. De extreme prijsstijgingen van eerdere jaren zijn daarmee afgevlakt, maar er is nog steeds sprake van een lichte opwaartse trend. Ook de prijs per vierkante meter steeg met ongeveer 4,4%, wat aangeeft dat woningen hun waarde goed behouden
Het aanbod van bestaande woningen is licht toegenomen. Begin Q4 2025 stonden er landelijk ruim 42.000 woningen te koop, een stijging van bijna 18% ten opzichte van vorig jaar. Tegelijkertijd zien we dat de gemiddelde verkooptijd iets is opgelopen naar circa 42 dagen, wat past bij een markt waarin kopers meer tijd nemen om te vergelijken en beslissingen minder gehaast worden genomen
De zogeheten krapte-indicator – een belangrijke graadmeter voor de verhouding tussen vraag en aanbod – staat momenteel op 2,4. Dit betekent dat kopers gemiddeld uit iets meer woningen kunnen kiezen dan in de extreem krappe periode daarvoor, maar de markt blijft nog altijd competitief. Ter vergelijking: een echt evenwichtige markt kent een krapte-indicator rond de 5
Ook regionaal herkennen wij deze ontwikkeling. In en rond Purmerend en de Beemster blijft de vraag naar woningen gezond, vooral in het betaalbare en middensegment. Overbieden komt nog steeds voor, maar is minder structureel dan voorheen. Het verschil tussen vraagprijs en transactieprijs bedraagt gemiddeld nog enkele procenten, waar dit eerder fors hoger lag. Dit geeft kopers meer onderhandelingsruimte en vraagt van verkopers een realistische vraagprijs en een sterke presentatie.
Voor Kocken Makelaars bevestigen deze cijfers wat wij dagelijks in de praktijk ervaren: de woningmarkt is in beweging en vraagt om maatwerk. Geen woning en geen koper is hetzelfde. Juist in deze fase is deskundige begeleiding, lokale marktkennis en een goed onderbouwde strategie doorslaggevend voor een succesvolle aan- of verkoop.
Benieuwd wat deze veranderingen voor jouw situatie betekenen?
Kocken Makelaars in Purmerend staat klaar om je persoonlijk te adviseren, met kennis van de lokale markt en oog voor jouw woonwensen.
